Alltagsgeschäft:
HÖCHST DEMOKRATISCH
Die Zeit der Schlichtwohnungen ist vorbei, die Frage nach der CO2-Neutralität bestimmt die nahe Zukunft. Beim BWV in einer genossenschaftlichen Wohnung zu wohnen ist etwas Besonderes. Warum das so ist, erklären die beiden Vorstände Martin Neckel und Matthias Henties.
1899 wurde der BWV gegründet. Welches Bild fällt Ihnen dazu spontan ein?
NECKEL: Wir sind eine moderne soziale Wohnungsgenossenschaft …
HENTIES: … die dynamischer ist, als der Name Beamten-Wohnungs-Verein vermuten lässt. Seit 1945 haben wir uns für alle Menschen in Frankfurt geöffnet, unabhängig von Beruf und Status. Seitdem sind nicht nur Beamte und Lehrer BWV-Genossen, sondern alle Schichten. Heute sind geschätzt nur noch ein Drittel unserer Mitglieder Beamte.
Was zeichnet den BWV als „modern und dynamisch“ aus?
NECKEL: Modern ist unser Wohnungsbestand, der Wohnungsmix. Seitdem wir die Geschäfte führen, also seit 17 Jahren, haben wir von Anfang an sehr stark modernisiert und erweitert, so dass man heute sagen kann: Unser Wohnungsbestand ist komplett energetisch durchsaniert. Es gibt keine „Schlichtwohnungen“ mehr. Fast alle Wohnungen sind mit Wärmedämmung und einer ordentlichen Heizung ausgestattet, fast alle verfügen über einen Balkon. Und gleichzeitig haben wir für den Standard, den wir bieten, in Frankfurt die günstigsten Mieten. Alle Modernisierungsmaßnahmen haben wir übrigens ohne Mieterhöhung durchgeführt.
HENTIES: Der vielfältige Wohnungsmix zeigt sich auch darin, dass wir aus jedem Jahrzehnt Wohngebäude besitzen. Eine Ausnahme bilden die 40er Jahre, in denen nur zerstört und nicht gebaut wurde, sowie die 90er Jahre. Unsere Mieter wohnen in Gründerzeit-Altbauten, in 60er- und 70er-Jahre-Wohnungen genauso wie in modernsten Neubauten, und das in 12 Frankfurter Stadtteilen. Jede zweite unserer Wohnungen liegt im Gebiet Bornheim/ Ostend. Dynamisch richten wir uns nach der Marktlage aus. Aufgrund der angespannten Lage in der Bauwirtschaft haben wir die Themen Aufstockung/Neubau erst einmal auf Eis gelegt. Aber wir sind proaktiv am Markt unterwegs und immer wieder gelingt es uns, vermietete Immobilien zu erwerben, etwa von Verkäufern, denen an der genossenschaftlichen Idee gelegen ist.
Dann ist also im 125. Jahr des Bestehens mit keinen Neubau-Wohnungen zu rechnen?
HENTIES: Alle laufenden Dachaufstockungen haben wir beendet, vor allem unser bisher größtes Projekt im Nibelungendreieck mit 32 neuen Wohnungen. Für unsere Investitionstätigkeit warten wir jetzt, bis sich wieder eine bessere Situation einstellt. Wir können bauen, aber wir müssen nicht – das ist unser relativ komfortables Prinzip. Und wir können es uns leisten zu warten, bis die Konditionen wieder besser sind.
Wie beeinflusst im Jubiläumsjahr das Gesetz für Erneuerbares Heizen (GEG) die Geschäftspolitik des BWV?
NECKEL: Das Heizungsgesetz und die Energiewende sind für die gesamte Wohnungswirtschaft in den nächsten Jahren die größte Herausforderung. Bis vor zwei Jahren galt Gas als regenerativ, die gesamte Branche hat vor dem russischen Angriffskrieg auf die Ukraine auf Gas gesetzt. Auch unsere Bestände werden überwiegend mit Gas beheizt. Dank unserer konsequenten energetischen Sanierungen sind die BWV-Gebäude Wärmepumpen-fähig, ohne Fördermittel können wir das allerdings nicht stemmen. Wärmepumpen sind schlichtweg zu teuer. Bei uns stehen die sozialverträglichen Mieten im Vordergrund und dass wir uns auch weiterhin unterhalb des Mietspiegelniveaus bewegen können. Um die Energiewende und unseren Bestand in Richtung CO2-Neutralität zu bringen, brauchen wir eine langfristige Investitionsstrategie und zuverlässige Fördertöpfe. Das ist auf jeden Fall unser Zukunftsthema.
Welche einschneidenden Ereignisse haben den BWV geprägt, etwa Dacheinstürze oder Explosionen?
HENTIES: Größere Havarien haben wir in unserer Neuzeit noch nicht erlebt. Das Hauptereignis in der Geschichte des BWV waren die Zerstörungen im Zweiten Weltkrieg durch die alliierten Bomber. Bis zu 80 Prozent des Wohnungsbestandes war in Frankfurt zerstört – und das traf natürlich auch den BWV. Mal war nur ein Dachstuhl abgebrannt, mal waren ganze Häuser und mal ganz Straßenzüge zerstört. Auch die Unterbringung der Flüchtlinge, die nach dem Krieg einsetzte, waren die schwierigen Themen.
Selbsthilfe, Selbstverwaltung, Selbstbestimmung, Selbstverantwortung sind die genossenschaftlichen Leitsätze von Anfang an. Wie füllen Sie das heute mit Leben?
NECKEL: Ursprung der Genossenschaft war, dass jeder etwas eingebracht hat. Das konnte auch Selbsthilfe sein, etwa am Bau mitzuhelfen oder in der Materialbeschaffung oder später auch in der Instandhaltung der eigenen Wohnung. Heute ist das weniger ausgeprägt, aber vor allem die Gartenarbeit erledigen manche Mitglieder selbst, auch den Anstrich der Treppenhäuser. Wir stellen die Farben und Materialien, und die Mieter übernehmen das Streichen in Selbsthilfe. Bei Mieterwechsel übergeben wir die Wohnungen ohne Tapete, auch das gehört zur Selbsthilfe. Selbstverwaltung meint, dass wir als demokratisch gewählte Mitglieder die Geschäfte in eigener Verwaltung führen.
HENTIES: Als Genossenschaft bestimmen wir auch selbst, wie unsere wohnungs- oder sozialpolitische Haltung ist: Wie soll die Ausstattung der Wohnungen sein, in welche Richtung investieren wir, wie halten wir die geringen Mieten aufrecht? Auch der Renditeverzicht ist ein ganz wesentliches, selbstbestimmtes Merkmal unserer Genossenschaft, mit dem wir uns deutlich von anderen unterscheiden. Der BWV zahlt über die Anteile keine Rendite aus. Das Geld bleibt in der Genossenschaft und die Mitgliedschaft entscheidet, was damit gemacht wird. Damit stehen wir in der Selbstverantwortung, das heißt, jedes Mitglied haftet mit seiner Einlage für die ganze Genossenschaft. Wir als Vorstand achten zusammen mit dem Aufsichtsrat darüber, dass keine zu großen Risiken eingegangen werden und dass der BWV wirtschaftlich auf sicheren Füßen steht.
Was wünschen Sie dem BWV zum 125. Geburtstag?
BEIDE: Kontinuität und Ruhe. Und dass es einfach so positiv weitergeht.